Wird der Immobilienkredit zur Zeitbombe?

Wer in diesen Tagen ein Haus baut bzw. kauft, profitiert vor allem von einem: von historisch niedrigen Zinsen. Der geringe Leitzins und die Lage auf dem Finanzmarkt sorgen dafür, dass die Kreditzinsen auf dem untersten Level bleiben. Mittlerweile sind die Immobilienkredite im Vergleich zu den Angeboten vor rund zehn Jahren nur noch halb so teuer. Wer ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit sucht, musste Mitte Januar durchschnittlich 2 Prozent Zinsen zahlen. Neben den günstigen Zinsen erhalten die Kreditnehmer eine zehnjährige Laufzeit. Doch der Schein der preiswerten Immobilienkredite trügt zumindest in gewissem Umfang. Nach Experteneinschätzung kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Zinsen auch in zehn Jahren noch so niedrig sind. Aber was geschieht, wenn die Kreditzinsen steigen? Kommt es in Deutschland dann zur gefürchteten Überschuldungskrise?

Niedrige Zinsen lassen Ausstattungswünsche steigen

Die derzeit niedrigen Zinsen sorgen dafür, dass viele Bauherren und Immobilienkäufer bereit sind, eine höhere Darlehenssumme in Anspruch zu nehmen. Dank der geringeren finanziellen Mehraufwendungen, die durch den Kredit verursacht werden, sind rasch beim eigenen Budget ein schickeres Bad, ein schöneres Grundstück oder schlichtweg eine bessere Lage drin.

Gerade diese Einstellung könnte sich jedoch zur tickenden Zeitbombe entwickeln. Bei hohen Darlehenssummen machen sich steigende Zinsen deutlich stärker bemerkbar. Ein großer Teil jener Immobiliendarlehen, die jetzt abgeschlossen werden, laufen in zehn Jahren aus. Dann müssen die Kreditnehmer neu mit den Banken verhandeln. Nach Angaben der Bundesbank wurden im November letzten Jahres an Privathaushalte in Deutschland Wohnungsbaukredite mit insgesamt drei Billionen Euro vergeben. Etwa Dreiviertel dieser Verträge haben eine Zinsbindung, die über fünf Jahre hinausgeht. Meist setzen die Banken auf eine Zinsbindung von zehn Jahren.

Anschlussfinanzierungen bergen Risiken

Grundlegend gilt: Jede Anschlussfinanzierung geht mit gewissen Risiken einher, denn welche Konditionen von der Bank angeboten werden, steht im Grunde in den Sternen. Solche Marktlagen sind nicht ungewöhnlich. In anderen europäischen Ländern haben derartige Entwicklungen allerdings immer wieder zu Überschuldungskrisen bei den Verbrauchern geführt. In Deutschland wird dies bislang weitgehend ausgeschlossen. Als Grund wird die konservative Mentalität der Bundesbürger genannt. Der Großteil der Deutschen bringt für die Baufinanzierung eine erhebliche Menge an Eigenkapital auf. Kreditnehmer liehen sich im letzten Jahr im Mittel 75 Prozent der erforderlichen Summe. Der Rest wurde als Eigenkapital aufgebracht. In den Niederlanden war das Bild beispielsweise ein ganz anderes. Die niederländischen Kreditnehmer liehen sich mit den Immobilienkrediten meist mehr als 120 Prozent. Weitere Sicherheit bieten die mittlerweile recht hohen Tilgungsanteile. Nach Angaben von Immobilienökonom Michael Voigtländer, Institut der deutschen Wirtschaft, sind die Zeiten, in denen Kreditnehmer mit den monatlichen Raten nur etwa 1 Prozent tilgten, längst vorbei. Mittlerweile gelten 2,5 Prozent als Regelsatz.

Bis zu 3 Prozent Tilgung

In einigen Fällen ist die Tilgungsrate sogar noch höher. So ist die Zahl der Verträge, die eine Tilgungsrate von 3 Prozent aufweisen, erheblich gestiegen. Gerade in den ersten Jahren bleiben die Belastungen für die Kreditnehmer nach Erklärungen von Christian Walburg, Verband deutscher Pfandbriefbanken, recht hoch. Dies nehmen die Verbraucher bewusst hin. Auch hier ist im europäischen Ausland das Bild ein anderes. In Großbritannien beispielsweise haben die Kreditnehmer trotz der niedrigen Zinsen lange Zeit keinen Cent von ihren Krediten getilgt. Dadurch gerieten die Haushalte immer weiter in die gefährliche Zinsfalle.

Hierzulande ist eine gewisse Sicherheit durch die Banken gegeben, denn Kredite ohne Tilgung werden nicht vergeben. Die meisten Banken setzen für die Darlehensvergabe sogar eine Tilgung von 2 bis 3 Prozent voraus. Möchte der Kunde diese nicht annehmen, erhält er auch keinen Kredit. Aktuell empfehlen die Banken anstelle einer Tilgung die Einzahlung in den Bausparvertrag. Im ersten Moment mag dies verlockend sein, doch die Verbraucher müssen für die Zinsbindung damit viel Geld zahlen.